Un prélèvement souvent découvert au moment de la vente
Beaucoup de non-résidents qui conservent un bien immobilier en France savent qu'ils doivent déclarer leurs revenus fonciers et payer l'impôt sur le revenu correspondant. Ce qu'ils découvrent parfois trop tard, notamment au moment de vendre le bien, c'est qu'un second prélèvement s'y ajoute : les prélèvements sociaux, dont le taux varie du simple au double selon le pays d'affiliation à la sécurité sociale — 7,5% pour certains, 17,2% pour d'autres, sur les mêmes revenus.
Ce guide détaille qui paie quoi, pourquoi cette différence existe, et comment l'anticiper avant une vente ou une déclaration de revenus fonciers.
Ce que recouvrent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité
Les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (revenus fonciers, plus-values immobilières) additionnent en réalité plusieurs contributions distinctes, dont le total atteint 17,2% pour un résident fiscal français :
| Contribution | Taux |
|---|---|
| CSG (contribution sociale généralisée) | 9,2% |
| CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% |
| Total | 17,2% |
Pour un résident français, ce total de 17,2% s'ajoute systématiquement à l'impôt sur le revenu dû sur les revenus fonciers ou à l'impôt sur la plus-value immobilière. La question qui se pose spécifiquement pour les non-résidents est de savoir lequel de ces trois éléments leur reste applicable.
Le principe : l'exonération de CSG-CRDS pour les affiliés à la sécurité sociale de l'UE/EEE/Suisse
Depuis la réforme de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019, une distinction structure tout le régime des non-résidents :
Un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État membre de l'Union européenne, d'un État de l'Espace économique européen (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse est exonéré de la CSG (9,2%) et de la CRDS (0,5%) sur ses revenus fonciers et plus-values immobilières de source française. Il reste en revanche redevable du prélèvement de solidarité de 7,5%, qui s'applique à tous les propriétaires non-résidents, sans exception liée au pays d'affiliation.
Concrètement, un Français installé au Portugal, en Espagne, en Belgique ou en Suisse, affilié au régime de sécurité sociale local, paie 7,5% de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français — et non 17,2%.
Un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale situé en dehors de cette zone reste, lui, soumis au taux plein de 17,2%. C'est le cas notamment des Français installés aux Émirats arabes unis, au Maroc, au Canada, aux États-Unis ou à Singapour, qui ne bénéficient d'aucune réduction sur cette part des prélèvements sociaux.
Depuis la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne, la situation des résidents britanniques dépend de l'accord de coordination de sécurité sociale post-Brexit : les personnes couvertes par cet accord conservent en pratique l'accès au taux réduit, une vérification au cas par cas restant recommandée avant toute vente immobilière.
Pourquoi cette différence : l'origine dans la jurisprudence De Ruyter
Cette architecture n'est pas arbitraire : elle découle de l'arrêt De Ruyter de la Cour de justice de l'Union européenne (2015), qui a jugé que la France ne pouvait pas soumettre aux prélèvements sociaux finançant son régime de sécurité sociale une personne déjà affiliée à la sécurité sociale d'un autre État membre, en application du principe européen d'unicité de législation applicable. La France a réorganisé le dispositif en 2019 : la part CSG-CRDS reste réservée aux affiliés au régime français ou hors UE/EEE/Suisse, tandis que le prélèvement de solidarité de 7,5%, affecté à des dépenses non qualifiées de « sécurité sociale » au sens du règlement européen, reste dû par tous.
Un régime propre aux revenus fonciers et plus-values immobilières
Il est important de ne pas confondre ce régime avec la fiscalité des autres revenus de source française perçus par un non-résident. Les prélèvements sociaux CSG-CRDS et le prélèvement de solidarité ne s'appliquent, pour les non-résidents, qu'aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières.
Les dividendes et intérêts de source française versés à un non-résident ne sont pas concernés par ce régime : ils relèvent d'une retenue à la source distincte, encadrée par la convention fiscale bilatérale applicable, dont les modalités diffèrent sensiblement — voir notre guide sur la retenue à la source sur les dividendes pour les non-résidents. De même, les salaires et pensions de source française suivent le régime du prélèvement à la source spécifique aux non-résidents, avec son propre barème, sans lien avec la CSG-CRDS.
Exemple chiffré : deux propriétaires, deux taux différents
Deux Français, tous deux non-résidents, possèdent chacun un appartement locatif à Lyon générant 15 000 € de revenus fonciers nets imposables par an.
Camille, installée en Allemagne et affiliée au régime de sécurité sociale allemand, relève de la zone UE/EEE/Suisse. Elle paie 7,5% de prélèvements sociaux, soit 1 125 € par an, en plus de l'impôt sur le revenu calculé selon le barème applicable aux non-résidents.
Karim, installé aux Émirats arabes unis et affilié au régime de sécurité sociale émirien, ne bénéficie d'aucune réduction. Il paie 17,2% de prélèvements sociaux, soit 2 580 € par an sur le même revenu foncier — plus du double du montant payé par Camille, à revenu identique.
L'écart est encore plus significatif lors de la revente du bien, où les prélèvements sociaux s'appliquent au montant de la plus-value immobilière, parfois nettement supérieur au revenu foncier annuel. Sur une plus-value imposable de 100 000 €, l'écart entre les deux taux représente 9 700 € de prélèvements sociaux en plus ou en moins selon le pays d'affiliation à la sécurité sociale.
Comment faire valoir le taux réduit auprès du notaire ou de l'administration
Le taux réduit de 7,5% n'est jamais appliqué automatiquement : il doit être justifié. Concrètement :
- Pour une plus-value immobilière lors d'une vente, le notaire chargé de la vente demande une attestation d'affiliation à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse (formulaire A1 pour les salariés détachés, ou toute attestation équivalente délivrée par la caisse locale). Sans ce justificatif, le notaire applique par défaut le taux plein de 17,2% par prudence, charge ensuite au contribuable de demander la restitution du trop-perçu auprès de l'administration fiscale, une démarche plus longue qu'une justification en amont.
- Pour des revenus fonciers annuels, l'information doit être renseignée lors de la déclaration de revenus (formulaire 2042 et annexe 2044), l'administration ajustant alors le montant de prélèvements sociaux appelé sur l'avis d'imposition.
Ce point rejoint les démarches à anticiper dans notre checklist fiscale avant de quitter la France : conserver et pouvoir produire une preuve d'affiliation à la sécurité sociale du pays d'accueil dès le départ évite des régularisations fastidieuses plus tard, en particulier si un bien immobilier français doit être vendu plusieurs années après l'expatriation.
Le cas particulier des biens détenus via une SCI
Les non-résidents qui détiennent leur bien immobilier français via une SCI (société civile immobilière) restent soumis au même régime de prélèvements sociaux que la détention en direct, la SCI étant fiscalement transparente : les revenus fonciers et la plus-value sont imposés au nom de chaque associé, selon son propre statut de non-résident et son propre pays d'affiliation à la sécurité sociale. En présence d'associés affiliés à des régimes différents (par exemple un couple dont l'un vit dans l'UE et l'autre hors UE), le taux de prélèvements sociaux peut donc différer d'un associé à l'autre sur un même bien.
Ce qu'il faut retenir
- Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et plus-values immobilières des non-résidents totalisent au maximum 17,2%, mais peuvent être réduits à 7,5% selon le pays d'affiliation à la sécurité sociale.
- Seuls les affiliés à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse bénéficient de l'exonération de CSG (9,2%) et de CRDS (0,5%), en application de la jurisprudence De Ruyter.
- Ce régime ne concerne que les revenus fonciers et les plus-values immobilières de source française, pas les dividendes, intérêts, salaires ou pensions, qui suivent d'autres règles.
- Le taux réduit doit être justifié activement, notamment auprès du notaire lors d'une vente, sous peine de se voir appliquer par défaut le taux plein de 17,2%.
- La détention via une SCI ne change pas le principe : chaque associé non-résident est imposé selon son propre pays d'affiliation à la sécurité sociale.
Le calcul exact des prélèvements sociaux applicables à votre situation, notamment avant la vente d'un bien immobilier en France, mérite une vérification précise de votre statut d'affiliation. Demandez votre bilan fiscal gratuit pour faire le point avant votre prochaine déclaration ou votre prochaine transaction immobilière.
Les informations de cet article sont basées sur la législation fiscale et sociale française en vigueur en 2026, notamment l'article L136-6 du Code de la sécurité sociale et la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne. Chaque situation doit être vérifiée individuellement auprès d'un fiscaliste spécialisé, notamment au regard du pays d'affiliation à la sécurité sociale et de la convention fiscale applicable.