Vendre un bien hérité en France quand on vit à l'étranger : où déclarer la plus-value ?

Hériter d'un bien en France, vivre à l'étranger, et vouloir vendre : le casse-tête de la plus-value

C'est une situation très fréquente chez les Français de l'étranger : vous héritez d'une maison, d'un appartement ou d'un chalet situé en France, mais vous êtes résident fiscal à l'étranger (Canada, Suisse, Royaume-Uni, Portugal…). Vient le moment de vendre, et une question revient toujours : où faut-il déclarer et payer l'impôt sur le gain — en France, ou dans mon pays de résidence ?

La réponse est claire une fois qu'on connaît le principe. Ce guide vous explique tout, de la règle de base jusqu'aux démarches concrètes, avec l'exemple de la convention France-Canada.

1. Le principe : un bien immobilier est imposé là où il se trouve

Les conventions fiscales bilatérales signées par la France reprennent le modèle de l'OCDE : les plus-values réalisées sur un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien est situé.

Votre bien est en France → la plus-value est imposable en France, même si vous vivez au Canada ou ailleurs.

C'est exactement ce que prévoit la convention fiscale France-Canada. Vous ne choisissez donc pas le pays : le lieu du bien décide. Mais cela ne signifie pas que votre pays de résidence vous ignore — nous y venons à l'étape 6.

2. Le calcul spécial d'un bien hérité

Pour un bien reçu en succession, la règle de calcul de la plus-value a une particularité essentielle :

Conséquence favorable : si vous vendez peu de temps après le décès, la valeur de succession et le prix de vente sont souvent proches → la plus-value taxable est faible, voire nulle. D'où l'importance d'avoir fait évaluer le bien à sa juste valeur dans la déclaration de succession.

3. Les taux applicables (non-résident hors UE)

Pour un résident d'un pays hors UE/EEE (le Canada, par exemple) :

Bon à savoir : les résidents affiliés à la sécurité sociale d'un pays de l'UE/EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse ne paient que 7,5% de prélèvements sociaux au lieu de 17,2%. Le Canada n'en bénéficie pas.

4. Les abattements pour durée de détention

La base imposable diminue avec le temps de détention, décompté à partir de la date du décès pour un bien hérité :

• Exonération totale d'impôt (19%) au bout de 22 ans de détention ;
• Exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Entre les deux, des abattements progressifs s'appliquent chaque année.

5. Les exonérations possibles pour un non-résident

Plusieurs dispositifs peuvent réduire, voire annuler, l'imposition française :

• Petites cessions : exonération si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
• Abattement spécifique non-résident de 150 000 € : les ressortissants de l'UE ou d'un État lié à la France par une convention avec clause d'assistance administrative (c'est le cas du Canada) peuvent bénéficier d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, sous conditions (avoir été fiscalement domicilié en France de façon continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque, et libre disposition du logement). Voir notre guide dédié à la plus-value immobilière des non-résidents.

6. Le représentant fiscal

Pour un vendeur résident hors UE/EEE, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire lorsque :

• le prix de vente dépasse 150 000 € par vendeur, et
• la plus-value n'est pas totalement exonérée.

En dessous de ce seuil, ou en cas d'exonération, il n'est pas exigé. Les résidents de l'UE/EEE en sont dispensés. Ce représentant (société agréée ou personne acceptée par l'administration) se porte garant du calcul et du paiement, moyennant des honoraires (souvent 0,5% à 1% du prix).

7. Et dans votre pays de résidence ? (l'exemple du Canada)

C'est l'étape que beaucoup oublient. En tant que résident fiscal canadien, vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux — donc aussi sur ce gain immobilier français. Mais la double imposition est neutralisée :

• Le Canada impose le gain selon ses propres règles (le prix de base rajusté correspond en général à la valeur du bien au moment de l'héritage) ;
• Il accorde un crédit pour impôt étranger égal à l'impôt français payé sur la plus-value, en application de la convention.

Résultat : vous ne payez pas deux fois. Vous payez l'impôt français, puis le Canada déduit ce montant de l'impôt canadien dû sur le même gain. Le même mécanisme existe avec la plupart des pays (voir notre guide fiscal France-Canada).

8. Les démarches concrètes, étape par étape

1. Rassemblez la déclaration de succession : c'est elle qui fixe votre valeur d'acquisition.
2. Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value et établit le formulaire 2048-IMM.
3. L'impôt (19% + 17,2%) est prélevé directement lors de la signature et reversé au service de la publicité foncière — vous recevez le prix net.
4. Désignez un représentant fiscal si le prix dépasse 150 000 € et que vous résidez hors UE/EEE.
5. Déclarez le gain dans votre pays de résidence et réclamez le crédit d'impôt correspondant à l'impôt français.
6. Rapatriez le produit de la vente en limitant les frais de change (voir comment transférer son argent sans perdre au change).

Ce qu'il faut retenir

Vendre un bien hérité en France depuis l'étranger n'a rien d'insurmontable, mais chaque paramètre (valeur de succession, durée de détention, exonérations, convention applicable) peut faire varier la facture de plusieurs milliers d'euros. Avant de signer, faites chiffrer votre situation précise : demandez votre bilan fiscal gratuit.