Vendre un bien français quand on vit à l'étranger : le régime 2026
La vente d'un appartement ou d'une maison en France par un Français installé à l'étranger soulève une question récurrente : quelle plus-value sera taxée, et à quel taux ? Le budget 2026 a alimenté de nombreuses rumeurs — notamment sur la fin de l'exonération de la résidence principale. Faisons le point sur ce qui a réellement changé, et sur ce qui reste très favorable aux non-résidents.
1. La fausse alerte sur la résidence principale
Lors des débats budgétaires, une proposition a circulé visant à conditionner l'exonération de la résidence principale à une durée minimale d'occupation (souvent citée à 5 ans). Cette mesure n'a pas été retenue dans la loi adoptée.
En 2026, la résidence principale reste donc exonérée sans condition de durée de détention, dès lors qu'elle constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. Pour un expatrié, l'enjeu est différent : au moment de la vente, le bien n'est généralement plus sa résidence principale.
2. L'exonération de l'ancienne résidence principale
Un non-résident peut bénéficier d'une exonération de l'ancienne résidence principale française, sous conditions strictes :
- La cession intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France.
- Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers (location, prêt) depuis le départ.
Si ces conditions ne sont pas remplies — cas fréquent quand on garde le bien plusieurs années — il faut se tourner vers l'exonération spécifique de 150 000 €.
3. L'abattement de 150 000 € réservé aux non-résidents
Les non-résidents ressortissants de l'UE (ou d'un État lié à la France par une convention fiscale avec clause d'assistance administrative) bénéficient d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable sur la cession d'un logement en France.
Conditions principales :
- Vente d'un logement (pas un terrain ou local commercial).
- Le vendeur a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession.
- Le bien est à libre disposition depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.
| Élément | Régime non-résident 2026 |
|---|---|
| Ancienne résidence principale | Exonérée si vente avant le 31/12 N+1 du départ |
| Autre logement (UE / convention) | Exonération plafonnée à 150 000 € |
| Au-delà de l'abattement | Taxable à 19% + prélèvements sociaux |
4. Prélèvements sociaux : 7,5% ou 17,2% ?
C'est ici que se joue l'essentiel de l'addition. Depuis la jurisprudence de Ruyter, confirmée dans le cadre 2026, deux régimes coexistent :
| Situation du non-résident | Prélèvements sociaux |
|---|---|
| Affilié sécu UE / EEE / Royaume-Uni / Suisse | 7,5% (prélèvement de solidarité seul) |
| Affilié sécu hors UE/EEE | 17,2% (CSG-CRDS complète) |
| Non affilié à un régime obligatoire | 17,2% |
À ces prélèvements s'ajoute l'impôt sur la plus-value au taux de 19%, après application des abattements pour durée de détention (exonération d'impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
5. Le représentant fiscal et le rapatriement des fonds
Deux points pratiques pour un expatrié vendeur :
- Représentant fiscal : il n'est en principe plus exigé pour les cessions réalisées par des résidents de l'UE/EEE. Il peut le rester pour les non-résidents établis hors UE au-delà de certains montants.
- Rapatriement du prix de vente : transférer le produit de la vente vers votre pays de résidence peut générer des frais de change importants via une banque classique. Comparez avec des solutions comme Wise ou Revolut pour limiter les coûts.
Si vous détenez le bien via une société, consultez notre analyse sur la SCI pour conserver un bien en France, et pour une location, notre guide LMNP non-résident.
Ce qu'il faut retenir
| Question | Réponse 2026 |
|---|---|
| Résidence principale taxée ? | Non, exonération maintenue sans durée minimale |
| Ancienne résidence principale | Exonérée si vente avant le 31/12 N+1 du départ |
| Abattement spécifique non-résident | 150 000 € (UE / convention) |
| Prélèvements sociaux | 7,5% (sécu UE/EEE/CH/UK) ou 17,2% |
| Impôt sur la plus-value | 19% après abattements de détention |
Les non-résidents restent fiscalement choyés sur l'immobilier français en 2026 — à condition de respecter les délais et de bien qualifier sa situation. Avant de vendre, demandez votre bilan fiscal gratuit pour chiffrer précisément votre plus-value nette.