Donation d'un bien immobilier en France quand on est expatrié : fiscalité et démarches
Vous vivez à l'étranger et vous possédez un appartement, une maison ou un terrain en France que vous souhaitez transmettre à vos enfants ou à un proche ? La donation d'un bien immobilier en France par un expatrié soulève de nombreuses questions fiscales et juridiques. Entre les droits de donation, les abattements, la règle des 10 ans de résidence et les conventions fiscales internationales, le sujet est plus complexe qu'il n'y paraît.
Ce guide détaille l'ensemble des règles applicables en 2026, avec des cas concrets et des étapes pratiques pour réussir votre donation depuis l'étranger.
Principe général : qui est imposable en France sur les donations ?
La France applique un système d'imposition large en matière de donations. Trois cas de figure déclenchent l'imposition en France :
- Le bien donné est situé en France → droits de donation français applicables, quel que soit le lieu de résidence du donateur et du donataire.
- Le donateur est résident fiscal français → tous les biens donnés (en France ou à l'étranger) sont taxables en France.
- Le donataire est résident fiscal français depuis au moins 6 ans sur les 10 dernières années → tous les biens reçus sont taxables en France, même ceux situés à l'étranger (article 750 ter du CGI).
Pour un expatrié qui donne un bien immobilier situé en France, c'est le cas n°1 qui s'applique systématiquement. Le bien est en France, donc la France taxe, peu importe où vous résidez.
Les droits de donation : barème et abattements applicables aux non-résidents
Barème des droits de donation en ligne directe (parent → enfant)
| Tranche de la part taxable (après abattement) | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Les abattements disponibles pour un expatrié
Bonne nouvelle : les abattements de droit commun s'appliquent indépendamment du lieu de résidence du donateur. Les principaux abattements en 2026 :
| Lien de parenté | Abattement | Renouvellement |
|---|---|---|
| Par enfant | 100 000 € | Tous les 15 ans |
| Par petit-enfant | 31 865 € | Tous les 15 ans |
| Par arrière-petit-enfant | 5 310 € | Tous les 15 ans |
| Entre époux ou partenaires de PACS | 80 724 € | Tous les 15 ans |
| Entre frères et sœurs | 15 932 € | Tous les 15 ans |
| Neveu/nièce | 7 967 € | Tous les 15 ans |
Exemple concret : Marc, expatrié au Canada depuis 8 ans, possède un appartement à Lyon d'une valeur de 350 000 €. Il souhaite le donner à sa fille unique. Après abattement de 100 000 €, la part taxable est de 250 000 €. Les droits de donation s'élèvent à environ 38 194 € (calcul progressif selon le barème ci-dessus).
Si Marc avait deux enfants et réalisait une donation-partage, chaque enfant recevrait 175 000 €, soit une part taxable de 75 000 € chacun, et des droits de seulement 8 194 € par enfant — soit un total de 16 388 €. La donation-partage permet ici d'économiser plus de 21 000 € de droits.
La règle des 10 ans de résidence en France : un piège pour le donataire
Cette règle, codifiée à l'article 750 ter 2° du CGI, est souvent méconnue mais peut avoir des conséquences majeures. Elle concerne le donataire (celui qui reçoit), pas le donateur.
Comment fonctionne cette règle ?
Si le donataire a été résident fiscal français pendant au moins 6 années au cours des 10 dernières années, alors tous les biens qu'il reçoit par donation sont imposables en France, y compris ceux situés à l'étranger.
Pourquoi c'est important pour un expatrié ?
Imaginons la situation inverse : vous êtes expatrié et vous recevez une donation de vos parents qui résident aussi à l'étranger. Si vous avez vécu en France pendant 6 des 10 dernières années (ce qui est fréquent pour un expatrié récent), la France taxera l'ensemble de la donation, même si le bien donné est situé à l'étranger.
Cas concret : Sophie a quitté la France pour Singapour en 2023. En 2026, son père, résident suisse, souhaite lui donner un appartement à Genève d'une valeur de 500 000 €. Sophie a résidé en France de 2010 à 2023, soit plus de 6 ans sur les 10 dernières années. Résultat : la France va taxer cette donation, même si ni le bien ni le donateur ne sont en France. Pour en savoir plus sur la fiscalité à Singapour, consultez notre guide dédié.
Comment éviter cette imposition ?
- Attendre que le donataire ait passé suffisamment de temps hors de France pour ne plus remplir la condition des 6 ans sur 10.
- Vérifier l'existence d'une convention fiscale couvrant les donations (voir section suivante).
Les conventions fiscales en matière de donations : un terrain limité
Contrairement aux conventions sur l'impôt sur le revenu (il en existe plus de 120), la France n'a signé que très peu de conventions couvrant les donations et successions. Voici les principales :
| Pays | Convention applicable aux donations ? | Règle principale |
|---|---|---|
| Allemagne | Oui | Imposition dans l'État de situation pour les immeubles |
| Belgique | Oui | Imposition dans l'État de situation pour les immeubles |
| Italie | Oui | Imposition dans l'État de situation pour les immeubles |
| Suisse | Oui (limitée) | Imposition au domicile du donateur, sauf immeubles |
| États-Unis | Oui | Imposition dans l'État de situation pour les immeubles |
| Royaume-Uni | Non | Pas de convention → risque de double imposition |
| Canada | Non | Le Canada n'a pas de droits de donation au sens strict |
| Espagne | Non | Risque de double imposition réel |
| Portugal | Non | Le Portugal taxe peu les donations en ligne directe |
| EAU / Dubaï | Non | Pas de droits de donation aux EAU |
Important : en l'absence de convention, la France accorde un crédit d'impôt correspondant aux droits payés à l'étranger sur les biens qui y sont situés (article 784 A du CGI). Mais ce mécanisme ne couvre pas toujours l'intégralité de la double imposition.
Pour les expatriés en Suisse, notre guide fiscal complet détaille les spécificités de la convention franco-suisse.
La donation-partage depuis l'étranger : un outil puissant
La donation-partage est un mécanisme particulièrement intéressant pour les expatriés propriétaires de plusieurs biens ou souhaitant transmettre à plusieurs enfants.
Avantages de la donation-partage
- Figer la valeur des biens au jour de la donation (pas de réévaluation au moment de la succession).
- Répartir équitablement entre les héritiers, évitant les conflits futurs.
- Utiliser les abattements de manière optimale en combinant donation-partage et démembrement.
La donation-partage avec démembrement (nue-propriété/usufruit)
C'est la stratégie la plus utilisée par les expatriés. Le donateur conserve l'usufruit (droit d'habiter ou de percevoir les loyers) et transmet la nue-propriété. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge de l'usufruitier :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 31 à 40 ans | 80 % | 20 % |
| 41 à 50 ans | 70 % | 30 % |
| 51 à 60 ans | 60 % | 40 % |
| 61 à 70 ans | 50 % | 50 % |
| 71 à 80 ans | 40 % | 60 % |
| 81 à 90 ans | 30 % | 70 % |
| 91 ans et plus | 20 % | 80 % |
Exemple concret : Pierre, 55 ans, expatrié à Dubaï, possède un bien immobilier à Paris d'une valeur de 600 000 €. Il donne la nue-propriété à ses deux enfants. La valeur de la nue-propriété est de 40 % × 600 000 € = 240 000 €, soit 120 000 € par enfant. Après abattement de 100 000 € chacun, la part taxable est de 20 000 € par enfant. Les droits s'élèvent à environ 2 194 € par enfant, soit 4 388 € au total — contre environ 78 194 € en pleine propriété sans démembrement.
Pour comprendre les implications liées à une éventuelle exit tax sur d'autres actifs lors de votre départ de France, consultez notre simulateur dédié.
Procédure pratique : comment réaliser une donation depuis l'étranger
Étape 1 : Choisir un notaire français
La donation immobilière doit obligatoirement être réalisée par acte authentique devant un notaire français. Vous pouvez choisir n'importe quel notaire en France, mais il est recommandé d'en choisir un spécialisé en droit international privé.
Étape 2 : Rassembler les documents nécessaires
- Pièce d'identité du donateur et du donataire
- Justificatif de domicile à l'étranger
- Titre de propriété du bien
- Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, etc.)
- Attestation de valeur vénale (estimation du bien)
- Certificat de résidence fiscale du pays de résidence
- Livret de famille ou acte de naissance pour prouver le lien de parenté
Étape 3 : Signature de l'acte
Deux options pour l'expatrié :
- Se déplacer en France pour signer personnellement chez le notaire.
- Donner procuration : le donateur établit une procuration notariée (devant un notaire local ou le consulat de France) au profit d'un mandataire qui signera en son nom.
Depuis 2020, certains actes notariés peuvent être signés par visioconférence (comparution à distance). Vérifiez avec votre notaire si cette option est disponible pour les donations.
Étape 4 : Paiement des droits de donation
Les droits doivent être payés dans le mois suivant l'acte de donation. Le paiement peut se faire par virement. Pour les transferts de fonds depuis l'étranger, Wise offre des taux de change avantageux et des frais réduits par rapport aux banques traditionnelles.
Étape 5 : Déclaration et enregistrement
Le notaire se charge de l'enregistrement de la donation auprès du service de publicité foncière. Il dépose également la déclaration de donation (formulaire 2735) auprès de l'administration fiscale.
Donation et SCI : une alternative pour les expatriés
Si vous détenez votre bien immobilier via une SCI (Société Civile Immobilière), la donation peut porter sur les parts de la SCI plutôt que sur le bien lui-même. Cette structure offre plusieurs avantages :
- Décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts (pour illiquidité et minorité)
- Transmission progressive facilitée (donation de parts par tranche)
- Gestion simplifiée du bien après la donation
Attention toutefois : la SCI doit avoir une substance réelle et ne pas être constituée dans un but exclusivement fiscal. Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur la succession et l'expatriation.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier de vérifier la convention fiscale applicable aux donations (et non seulement celle sur l'impôt sur le revenu).
- Sous-estimer la règle des 10 ans du donataire, qui peut entraîner une imposition inattendue.
- Ne pas anticiper les frais notariaux qui s'ajoutent aux droits de donation (environ 1 à 2 % de la valeur du bien).
- Donner trop tard : plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée et moins l'avantage fiscal du démembrement est important.
- Négliger le rapport fiscal : les donations antérieures de moins de 15 ans sont rappelées pour le calcul des droits lors d'une nouvelle donation ou de la succession.
Calendrier optimal pour une donation expatrié
Pour maximiser l'efficacité fiscale de votre donation, voici le calendrier recommandé :
- 6 mois avant : consultation d'un notaire et d'un avocat fiscaliste international. Vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller spécialisé.
- 3 mois avant : rassemblement des documents, estimation du bien, vérification des conventions fiscales.
- 1 mois avant : préparation de la procuration si nécessaire, organisation du financement des droits.
- Jour J : signature de l'acte notarié.
- Dans le mois : paiement des droits de donation.
Pour un bilan fiscal personnalisé de votre situation de donation en tant qu'expatrié, n'hésitez pas à nous consulter.
Conclusion
La donation d'un bien immobilier en France par un expatrié est parfaitement possible et souvent fiscalement avantageuse si elle est bien planifiée. Le démembrement de propriété, la donation-partage et l'utilisation optimale des abattements permettent de réduire significativement les droits de donation. L'essentiel est d'anticiper, de vérifier les conventions fiscales applicables et de s'entourer de professionnels compétents en droit international.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Les règles fiscales évoluent régulièrement. Consultez un notaire et un avocat fiscaliste spécialisé en droit international avant toute opération de donation. Dernière vérification : mars 2026.