Le LMNP : un investissement que les expatries veulent conserver
La location meublee non professionnelle (LMNP) est l'un des investissements immobiliers les plus populaires en France grace a sa fiscalite avantageuse : amortissement du bien, deduction des charges, et possibilite de generer des revenus locatifs faiblement imposes pendant des annees. Quand un investisseur francais s'expatrie, la question se pose immediatement : peut-on conserver son LMNP en tant que non-resident fiscal ?
La reponse est oui, mais le cadre fiscal change significativement. Le passage au statut de non-resident modifie les regles d'imposition, les prelevements sociaux, et les obligations declaratives. Ce guide vous explique tout ce qu'il faut savoir pour maintenir votre location meublee en France depuis l'etranger en 2026.
Avant votre depart, consultez notre checklist fiscale de depart de France pour verifier tous les points a anticiper.
Le statut LMNP : rappel des conditions
Les criteres du statut LMNP
Pour relever du statut LMNP (et non LMP - Loueur en Meuble Professionnel), vous devez remplir les deux conditions cumulatives suivantes :
- Vos recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) sont inferieures a 23 000 EUR
- Vos recettes locatives representent moins de 50% de vos revenus professionnels globaux (revenus du foyer fiscal)
Si l'une de ces deux conditions n'est plus remplie, vous basculez automatiquement en LMP, avec des consequences fiscales importantes (voir section dediee).
Le LMNP est-il reserve aux residents francais ?
Non. Le statut LMNP est un regime d'imposition des revenus de source francaise, accessible a toute personne physique, quelle que soit sa residence fiscale. Un non-resident peut parfaitement louer un bien meuble en France et etre impose en France sur ces revenus sous le regime des BIC (Benefices Industriels et Commerciaux).
La convention fiscale entre la France et votre pays de residence attribuera generalement le droit d'imposer les revenus immobiliers a la France (pays de situation du bien), conformement au modele OCDE.
Les deux regimes d'imposition : micro-BIC vs reel
Le regime micro-BIC
Le regime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne depassent pas 77 700 EUR (seuil 2026 pour les locations meublees classiques) ou 188 700 EUR pour les meublés de tourisme classés.
| Caracteristique | Micro-BIC classique | Micro-BIC tourisme classe |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | 77 700 EUR | 188 700 EUR |
| Abattement forfaitaire | 50% | 71% |
| Base imposable | 50% des recettes | 29% des recettes |
| Obligations comptables | Aucune (simple registre des recettes) | Aucune |
| Amortissement | Non | Non |
| Deduction des charges reelles | Non | Non |
Attention pour les non-residents : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, mais le resultat est ensuite soumis au taux minimum de 20%. Pour un non-resident, cela peut etre moins avantageux que le regime reel qui permet d'amortir le bien et de reduire le resultat imposable a zero.
Le regime reel simplifie
Le regime reel est generalement beaucoup plus avantageux pour les LMNP, residents comme non-residents. Il permet de deduire :
- L'amortissement du bien immobilier : sur 25 a 40 ans selon les composants (gros oeuvre, toiture, equipements)
- L'amortissement du mobilier : sur 5 a 10 ans
- Les charges reelles : interets d'emprunt, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien, taxe fonciere, charges de copropriete
- Les frais de comptabilite : honoraires de l'expert-comptable
- La CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises)
Exemple comparatif : micro-BIC vs reel pour un non-resident
Pierre, expatrie a Dubai, loue un studio meuble a Lyon pour 800 EUR/mois (9 600 EUR/an). Voici la comparaison :
| Element | Micro-BIC | Regime reel |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | 9 600 EUR | 9 600 EUR |
| Abattement / charges deductibles | -4 800 EUR (50%) | -3 200 EUR (charges reelles) |
| Amortissement du bien | Non applicable | -4 500 EUR |
| Amortissement mobilier | Non applicable | -1 200 EUR |
| Resultat fiscal | 4 800 EUR | 700 EUR |
| Taux minimum non-resident (20%) | 960 EUR | 140 EUR |
| Prelevements sociaux (17,2% hors EEE) | 826 EUR | 120 EUR |
| Total impot + sociaux | 1 786 EUR | 260 EUR |
L'economie au regime reel est de 1 526 EUR par an, soit 85% d'impot en moins. C'est pourquoi la quasi-totalite des LMNP expatries devraient opter pour le regime reel.
Comment opter pour le regime reel
L'option pour le regime reel doit etre exercee :
- Avant le 1er fevrier de l'annee pour laquelle vous souhaitez en beneficier (pour les activites existantes)
- Lors de la declaration d'activite au greffe du tribunal de commerce (pour les nouvelles activites)
L'option est valable pour 2 ans et reconduite tacitement. Elle est exercee aupres du Service des Impots des Entreprises (SIE) competent.
Le prelevement minimum de 20% : comment l'eviter ou le reduire
Le principe
L'article 197 A du Code general des impots prevoit que les revenus de source francaise des non-residents sont imposes a un taux minimum de 20% (30% pour la fraction au-dela de 27 478 EUR en 2026).
Ce taux minimum s'applique au resultat fiscal de votre LMNP, c'est-a-dire apres deduction des charges et amortissements au regime reel.
La parade : le regime reel avec amortissement
Au regime reel, l'amortissement du bien et du mobilier peut reduire le resultat fiscal a zero ou presque zero pendant de nombreuses annees. Dans ce cas, le taux minimum de 20% s'applique sur un resultat nul ou tres faible, ce qui genere un impot negligeable.
La demande de taux moyen
Si votre resultat fiscal reste positif, vous pouvez demander l'application du taux moyen d'imposition. Pour cela, vous devez declarer l'ensemble de vos revenus mondiaux sur le formulaire 2042-NR et prouver que votre taux moyen mondial est inferieur a 20%.
Exemple : si vos revenus mondiaux totaux s'elevent a 40 000 EUR et que votre impot theorique en France serait de 4 000 EUR (taux moyen de 10%), vous pouvez demander a etre impose a 10% au lieu de 20% sur vos revenus LMNP.
Les prelevements sociaux : un cout variable selon votre pays
Le cadre juridique
Depuis l'arret de Ruyter (CJUE, 2015) et la loi de financement de la Securite sociale de 2019, les prelevements sociaux sur les revenus immobiliers des non-residents varient selon le pays de residence :
| Pays de residence | Prelevements sociaux applicables | Taux total |
|---|---|---|
| UE / EEE / Suisse | Prelevement de solidarite uniquement | 7,5% |
| Royaume-Uni (post-Brexit) | Totalite des prelevements sociaux | 17,2% |
| Etats-Unis, Canada | Totalite des prelevements sociaux | 17,2% |
| Dubai, Singapour | Totalite des prelevements sociaux | 17,2% |
| Pays avec convention + clause securite sociale | Prelevement de solidarite uniquement | 7,5% |
L'ecart est considerable : un expatrie en Allemagne (EEE) paie 7,5% de prelevements sociaux, tandis qu'un expatrie a Dubai paie 17,2%. C'est une difference de 9,7 points qui peut peser lourd sur la rentabilite nette.
Les obligations comptables et declaratives
Inscription au greffe
En tant que LMNP, vous devez etre inscrit au Registre du Commerce et des Societes (RCS) via le formulaire P0i et obtenir un numero SIRET. Si vous etes deja inscrit avant votre depart, il n'y a rien a changer.
Tenue de comptabilite (regime reel)
Au regime reel, vous devez tenir une comptabilite en partie double :
- Bilan (actif/passif)
- Compte de resultat
- Tableau des amortissements
- Livre des recettes et depenses
En pratique, un expert-comptable specialise en LMNP s'en charge. Le cout est generalement de 400 a 800 EUR/an et cette charge est elle-meme deductible. Certains cabinets proposent des services a distance, parfaitement adaptes aux expatries.
Declarations fiscales
Vous devez deposer chaque annee :
- La liasse fiscale (formulaires 2031 et annexes 2033) aupres du SIE avant le 2e jour ouvre suivant le 1er mai
- La declaration 2042-NR (revenus des non-residents) avec report du resultat BIC
- La declaration de CFE (Cotisation Fonciere des Entreprises) : a remplir lors de la creation, puis mise a jour en cas de changement
La CFE : un impot souvent oublie
La Cotisation Fonciere des Entreprises est due chaque annee par tout LMNP, resident ou non. Son montant varie de 200 a 2 000 EUR selon la commune et la valeur locative du bien. Elle est payable en decembre de chaque annee.
Le passage en LMP : le risque pour l'expatrie
Quand bascule-t-on en LMP ?
Le passage du statut LMNP au statut LMP (Loueur en Meuble Professionnel) intervient lorsque les deux conditions sont reunies :
- Les recettes locatives depassent 23 000 EUR/an
- Les recettes locatives representent plus de 50% des revenus professionnels du foyer
Le piege pour l'expatrie : si vous quittez votre emploi salarie en France pour vous expatrier et que vous n'avez pas de revenus professionnels dans votre pays d'accueil (ou des revenus tres faibles), vos recettes LMNP peuvent soudainement representer plus de 50% de vos revenus, vous faisant basculer en LMP.
Consequences du passage en LMP
| Critere | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Imputation des deficits | Uniquement sur revenus BIC meublement | Sur le revenu global |
| Plus-value de cession | Plus-value des particuliers (19% + PS) | Plus-value professionnelle (regime court/long terme) |
| IFI | Biens inclus dans l'assiette IFI | Exclusion possible si activite principale |
| Cotisations sociales | Prelevements sociaux (17,2% ou 7,5%) | Cotisations SSI (environ 35-45%) |
| Risque principal pour l'expatrie | Cotisations SSI tres elevees |
Le passage en LMP peut generer des cotisations sociales SSI (ex-RSI) de 35 a 45% du benefice, en plus de l'impot sur le revenu. C'est une charge considerable qui peut rendre l'investissement deficitaire.
Comment eviter le passage en LMP
- Maintenir les recettes sous 23 000 EUR/an : ajustez les loyers si necessaire
- Generer des revenus professionnels dans votre pays de residence : meme un contrat de travail modeste suffit a modifier le ratio
- Anticiper la question avant le depart : faites un point precis sur vos revenus previsionnels
Les conventions fiscales : impact sur votre LMNP
Le principe general
La quasi-totalite des conventions fiscales signees par la France attribuent le droit d'imposer les revenus immobiliers (y compris les revenus de location meublee) a l'Etat de situation de l'immeuble, c'est-a-dire la France.
Votre pays de residence accordera generalement un credit d'impot ou une exoneration pour eviter la double imposition sur ces revenus.
Cas particuliers
- Dubai/EAU : pas d'impot sur le revenu a Dubai, donc vos revenus LMNP ne sont imposes qu'en France
- Etats-Unis : les revenus LMNP sont declarables aux USA mais un credit d'impot pour l'impot paye en France evite la double imposition
- Suisse : les revenus immobiliers francais sont exoneres en Suisse avec le systeme du taux effectif
Pour verifier les regles specifiques a votre pays de residence, consultez le guide fiscal du pays concerne sur notre site ou consultez notre page exit tax France 2026 si vous detenez egalement des participations financieres.
Erreurs frequentes des LMNP expatries
Erreur 1 : rester au micro-BIC par defaut
Le micro-BIC est rarement optimal pour un non-resident. Le regime reel avec amortissement est presque toujours plus avantageux. Ne restez pas au micro-BIC par inertie.
Erreur 2 : oublier de declarer le LMNP en France
Meme si vous n'avez plus de residence fiscale en France, vos revenus locatifs de source francaise restent imposables en France. Ne pas les declarer expose a des penalites de 10 a 80% selon la gravite.
Erreur 3 : ignorer les prelevements sociaux
Les prelevements sociaux s'ajoutent a l'impot sur le revenu. A 17,2% pour les non-residents hors EEE, ils representent un cout significatif qu'il faut integrer dans le calcul de rentabilite.
Erreur 4 : ne pas adapter son plan d'amortissement
Lors du passage en non-residence, faites revoir votre plan d'amortissement par votre expert-comptable. Les composants, les durees et les valeurs doivent etre coherents avec votre situation actuelle.
Erreur 5 : confondre LMNP et SCI
La location meublee en SCI (Societe Civile Immobiliere) a l'IR n'est pas possible sauf de maniere accessoire. Si vous detenez votre bien via une SCI, la location meublee entraine l'assujettissement de la SCI a l'IS (impot sur les societes), avec des consequences fiscales tres differentes.
La TVA sur la location meublee
Location meublee classique : exoneration de TVA
La location meublee a usage d'habitation est en principe exoneree de TVA (article 261 D du CGI). C'est le cas de la grande majorite des LMNP.
Locations soumises a la TVA
Certaines locations meublees sont soumises a la TVA au taux de 10% :
- Residences de tourisme classees avec services para-hoteliers (petit-dejeuner, nettoyage regulier, fourniture de linge, accueil)
- Residences etudiantes avec services
- EHPAD et residences seniors avec services
Si votre LMNP est soumis a la TVA, vous devez deposer des declarations de TVA periodiques (mensuelles ou trimestrielles) aupres du SIE.
Checklist pratique avant de s'expatrier avec un LMNP
Avant votre depart de France, voici les etapes a suivre pour securiser votre LMNP :
- Optez pour le regime reel si ce n'est pas deja fait (avant le 1er fevrier)
- Mandatez un expert-comptable specialise en LMNP et en non-residence
- Verifiez la convention fiscale avec votre futur pays de residence
- Calculez le risque de passage en LMP (seuil des 23 000 EUR et ratio 50%)
- Anticipez les prelevements sociaux applicables dans votre nouveau pays
- Designez un representant fiscal si votre pays de residence l'exige
- Mettez a jour votre assurance PNO et informez votre assureur de votre expatriation
- Ouvrez un compte bancaire adapte pour recevoir les loyers et payer les charges. Wise permet de gerer facilement des comptes multi-devises depuis l'etranger.
Pour un accompagnement personnalise, n'hesitez pas a nous contacter ou a demander un bilan fiscal expatrie.
Les informations contenues dans cet article sont fournies a titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalise. La fiscalite du LMNP pour les non-residents est un domaine technique qui evolue regulierement. Nous vous recommandons de consulter un expert-comptable specialise avant de prendre toute decision. Derniere verification : mars 2026.